天量二手房史无前例，谁来接盘

数据不会撒谎。

1

新盘热度是判断市场冷热的试金石，但真正能反映楼市涨跌的晴雨表，其实是二手房成交量价。

很多人并不知道，只有当房子进入二次销售的时候，它才具备资产属性。

只有二手房交易才是市场的真相，因为不存在刻意压低价格，不存在夸张的营销，也不会受到政策的干扰。

就在上个月，贝壳研究院发布报告，据统计全国2020年二手房交易金额，达7.3万亿元，比2019年增长了8.1%，创2015年以来最大值，但区域分化、产品分化非常明显。

这和国家统计局，对70个大中城市商品住宅销售价格，进行的监测数据基本吻合。

再来看一组数据，来自链家，是三年以来二手房的挂牌量对比。

单位：万套

虽然不少人对数据的准确性，持有怀疑态度，但误差是在可接受的范围内（要知道，二手房实际挂牌量只会比数字多，不会比这个数字少），完全可以看出大概的趋势。

以上十个城市，其中四个为一线城市，六个算是新一线城市。

2

区域分化和产品分化，是当下二手房的交易特征。

在这里，我们不妨先下结论，那就是核心城市的表现，要好于非核心城市，核心区域强于郊区，改善型住宅产品强于刚需产品，学区房属于例外。

这是贝壳研究院，根据二手房成交量，与贝壳房价测算得出的，2020年交易规模最大的十大城市。

从二手房挂牌量的数据对比不难看出，北上广深，尤其是北上深，在新房供应不足的刺激下，二手房是奇货可居，楼市面临无房可买的局面，只能无量上涨。

上海就出现了中介为客户抢房而打架的局面。某些小区，房东不让看房，中介只能出500元给小区同户型业主，带客户看同户型。

当然，真正房价暴涨的还是学区房。今年上海二手房上涨8%左右，涨幅较大的板块集中在浦东，这跟浦东的区位、学区和次新房较多有关系。

北京海淀学区房一夜上涨40万元，一些学区房的成交价，已经超过了2017年调控前的最高峰。

房价其实一直在寻找稳定的平衡点，就如同三四线城市房价上涨，不可持续一样。

一线城市有强大的资源和人口做支撑，加上全国高收入群体聚集，所以需求一直存在，暂时的降温，是强烈调控下的正常反应。

3

新一线城市，为什么二手房挂牌量暴增？其实这个情况也在三四线城市出现。

从需求角度分析，要么赚到钱了想变现，要么有条件了想置换。

这边要买，那边就要卖，有些是两套换一套，有些是三套换一套。房主普遍比较急，过去是卖方市场，议价向上，现在是买方市场，议价肯定往下。因为急着拿到钱，哪怕割肉也忍了。

降价比较明显的，是城区教育资源不太好的老小区，以及郊区，降幅在5-10%，当然，这是在相对缓慢的过程中完成的。坚持不降价的，房子就挂在那边，无人带看。

怎么就买的人少呢？这就是新房和二手房市场的分化。市场调控导致新房限价，价格低于同一个地段二手房，这就形成了倒挂。

买到就是赚，所以吸引了大量的投资者和刚需的涌入，这才有了“8秒售罄”、“天价喝茶费”、“千人秒杀”的奇观。

接盘？买得起的早就买了，买不起的依然买不起。要知道，这届年轻人特别喜欢新房子，哪怕上班远一点都可以。

另外，新一线城市和二线城市对人口，准确说是对人才的吸引力，有很大的差异。

结

谁都知道，上面只关注新房，原因不用我多说。某种程度上，政策左右了新房的销售，要保，还要稳。

那么二手房呢？除了学区之外，又有多少有投资属性呢？单纯的居住属性，对于购房者又有多少吸引力呢？刚需和刚改的腰包可没想象的那么鼓。

城市之间差距很多，政策调控也有不同，土地供应更是参差不齐。一线城市还有很多机会，但是在量的冲击下，部分新一线和二三线城市二手房价格支撑不了多久。

我很早就说过，二手房市场即将进入“一九现象”，有些房子是该尽快调整了。

-END-